#倒挂#“倒挂”！有没有风险？
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### 利率“倒挂”有何风险？
10月最新LPR（贷款市场报价利率）公布后，5年期以上LPR下降25个基点至3.6%。随后，各商业银行纷纷调整房贷利率，导致部分城市商贷利率和公积金贷款利率出现“倒挂”现象。例如，在广州地区，多家商业银行调整后的最低房贷利率低至2.6%，低于公积金贷款利率。这一现象引发了各方对房地产市场和金融政策的广泛关注。
#### 央行与专家观点
央行在《2024年第三季度中国货币政策执行报告》中指出，在有效信贷需求不足的情况下，银行为抢占市场份额，部分贷款利率明显低于同期限国债收益率，甚至以显著低于保本点的利率水平发放房贷，这不利于可持续支持实体经济发展。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“内卷式竞争没有赢家”，过度竞争会导致银行不计成本抢客户，降低贷款审批门槛，增加不良率风险。此外，市场可能会形成利率继续下降的预期，从而导致购房客户推迟买房。更严重的是，这种无序的价格战可能对金融稳定产生冲击。
#### 商贷与公积金利率“倒挂”的成因
招联首席研究员董希淼解释称，商贷与公积金贷款利率“倒挂”并非完全由银行过度竞争引起。在广州，部分银行对首套房贷利率定价为同期限LPR减100个基点。10月21日之后，5年期以上LPR降至3.6%，原来已签订合同的贷款实际执行利率为2.6%，低于公积金贷款利率。过低的利率不符合市场规律，也不利于维护正常的金融市场秩序。对于新增房贷而言，LPR下降并不意味着房贷利率同幅度下降，银行可以适时适度调整加点部分。部分地区对因LPR过快下降而导致的超低房贷利率进行适度调整，是正常的市场行为，有助于维护房贷市场的商业可持续性。调整后的房贷利率与公积金贷款利率保持适度利差，仍然处于历史低位。
#### 公积金利率是否一定要低于商贷利率？
一直以来，低利率是公积金贷款的优势，二者大致保持两个百分点的利差。市场担忧，如果二者长期倒挂，可能会使公积金制度失去意义。住房公积金制度的核心目的是促进城镇住房建设和提高居民居住水平，具有强制储蓄性质。低利率的住房公积金贷款为刚需购房者提供了低成本的贷款渠道，减轻了购房职工家庭经济负担，缓解了中低收入群体的购房支付压力。虽然公积金贷款利率能否低于商贷利率并没有硬性规定，但市场专家普遍认为，保持一定差距有助于维持公积金贷款的普惠性特征。
仲量联行大中华区首席经济学家庞溟表示，考虑到公积金贷款的政策性、社会性和兜底性等特点，将其利率设置为低于商贷利率是比较合适的。公积金贷款利率的调整不像商贷利率主要挂钩LPR，而是根据房地产调控政策和监管要求。因此，应确保公积金贷款低利率优势，保证贷款成本低廉且调整灵活，最好还能促进各地公积金贷款在关键条款上的协同。
#### 存废争议由来已久
低利率环境下，公积金贷款优势难以显现，引发对其制度是否已成鸡肋的热议。实际上，市场对公积金存废的争议由来已久。赞同取消的一方认为，现在我国房地产市场已高度市场化，商业银行成为提供房贷的主要渠道，取消公积金制度可为企业降低成本。反对取消的一方则认为，尽管公积金制度存在一些问题，但在制度效率和公平方面表现良好，仍为职工缓解住房难发挥了重要作用。
《报告》指出，尽管住房公积金制度存在覆盖率低、区域发展不平衡、投资渠道单一等问题，但整体改革条件尚未完全具备。近年来，住房公积金制度在增量改进方面取得了一定进展，如推进向灵活就业人员覆盖试点、加速跨区域统筹工作以及优化租赁提取政策等。
#### 未来建议
李宇嘉建议，未来公积金利率也应跟随商贷利率同步调整，保持始终低于商贷利率。此外，除了公积金贷款外，还可以探索商业贷款转公积金贷款的方式，并对商业贷款利率进行补贴，以发挥其普惠金融特征。
总之，利率“倒挂”现象不仅反映了当前金融市场的复杂性，也揭示了公积金制度在未来发展中需要面对的挑战和机遇。
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