杭州部分小区房价跌回2017年,究竟是怎么一回事?
正文摘要:
一套44㎡的房源，2017年底买入价为165万元，今年5月底出售价格只有158万元。历经5年时间最终却亏本出售，这种惨淡的情形最近发生在很多老小区房东的身上。翠苑某中介门店经纪人告诉钱报记者，“5·17新政”后，由于受到了减免税费的利好，不少买家转向次新房小区，再加上二手房行情的下行，导致老小区的日子愈发困窘，房东想要出售，只能一再降低挂牌价格。该经纪人表示，相比去年上半年，翠苑老小区的价格降幅已经达到了约30%，一度跌回5年前。另外，该店长表示，景芳板块目前大部分二手房的成交单价都在3.6万元/㎡左右，也已经跌回2017年年中的水平。杭州部分小区房价跌回2017年究竟是怎么一回事，跟随小编一起看看吧。
一套44㎡的房源，2017年底买入价为165万元，今年5月底出售价格只有158万元。历经5年时间最终却亏本出售，这种惨淡的情形最近发生在很多老小区房东的身上。
翠苑某中介门店经纪人告诉钱报记者，“5·17新政”后，由于受到了减免税费的利好，不少买家转向次新房小区，再加上二手房行情的下行，导致老小区的日子愈发困窘，房东想要出售，只能一再降低挂牌价格。
该经纪人表示，相比去年上半年，翠苑老小区的价格降幅已经达到了约30%，一度跌回5年前。
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老小区出售越来越难
部分房源价格跌回5年前
近年来，大众对居住品质的要求不断提高，而老小区由于停车难、户型设计差、房龄老等问题，受到市场的诟病。尤其是主力置业的年轻人，更偏爱次新房。根据钱报美好人居研究院统计，今年杭州预计将有12.6万套新房交付，对于购房者来说，次新房的可选余地越来越大，老小区仅有的地段优势也在不断被挤压。
另外一方面，二手房市场一直处于低谷，即使是受到新政的推动，6月杭州市区（不含临安）二手房的成交量仍然仅有6700套，而透明售房网上显示的挂牌总量已经超过了18万套，二手房已然变成了“买方市场”。加上新政税收“5改2”的影响，有限的购房者一再向次新房小区分流，老小区的日子变得愈发艰难了。
记者走访了杭州几个老小区集中的板块，经纪人纷纷表示，目前老小区的成交量相比去年上半年，近乎腰斩，价格降幅在20-40%之间。德佑朝晖门店的店长黄建军表示，像市中心的老小区代表朝晖小区，目前成交单价仅在3.3-3.6万元之间，而去年，这些房源的成交单价都在4万元左右。“最近，主动降价的房东就很多，一般调低房价在3-5%之间，而到了实际成交谈判阶段，则还有10-15%的谈价空间。”黄建军坦言，市中心一带的老小区，也已经降到了5年前，即2017年上半年的水平。
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同样惨淡的还有景芳小区。在过去两年，受到低总价以及生活配套优势的影响，景芳小区时常出现在二手房成交热门小区的榜单上。而如今，据景芳中介门店的店长透露，板块内二手房的成交量以及成交价格都出现了大幅下降。该店长表示，景芳整个板块6月共计成交了27套，而实际上在前两年火热的行情中，景芳板块月成交量基本上在50-70套之间，差距十分悬殊。
另外，该店长表示，景芳板块目前大部分二手房的成交单价都在3.6万元/㎡左右，也已经跌回2017年年中的水平。“我手上有个客户，前年年底购入一套景芳五区的小户型房源，当时买入单价为4万元。该房源在近期成交，最终签约单价仅3.6万元。”该店长表示，这套房源挂牌了半年时间，从最早的挂牌单价4.1万元一路降至3.6万元亏本出售。
而这类无奈的情景，也成为了目前景芳板块内不少房东的日常。该店长举例，有一套5月份成交的景芳六区54㎡房源，挂牌时间超过7个月。去年挂牌价为240万元，而最终成交价仅190万元，直降50万元才成功出手。
房龄稍新的老小区情况相对较好
价格保持在2019年的水平
相比上世纪80、90年代的老小区，杭州一些建设于2000年左右的老小区，目前情况要稍好一些。近江一位中介门店店长告诉记者，其门店所在的板块内，尽管二手房也在降价，但仍能保持在2019年的价格水平。像近江一园至五园，目前成交单价约在5万元出头。而去年，由于受到崇文公办小学的影响，学区范围内二手房价格一路飙升，最高涨至7万元/㎡。如今，这些房源的价格降幅达到了约30-40%。
该店长举例，自己手上有一套近江五园60㎡的房源，去年4月挂牌价为430万元，这也是当时相似房源的成交价。不过受到行情的影响，这套房源直到最近才成交，签约价仅350万元。另外，该店长还表示，现在板块内成交的房源大多以90-100㎡的户型为主，而30-60㎡的小户型则很难出售。如近期签约的一套瓯江公寓，面积为30多㎡，挂牌价在280万元，实际降至200万元才有买家出现。
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同样房龄不算太老的西湖区莲花街板块，目前二手房价格也仍然维持在2018年年底的水平。链家资深经纪人张龙表示，如板块内成交较为火热的嘉绿景苑，目前成交单价在4万元左右，而嘉绿景苑在行情较好时的成交单价甚至超过了5万元。在成交量上，嘉绿景苑过去曾以一周成交10套左右登上热门成交的小区榜单，如今，整个小区一个月的成交量也仅有两三套，大多数房源连看房的客户都很少。
张龙举例，自己手上有一套嘉绿景苑64㎡的房源，去年夏天挂牌价为318万元，这套房源已经降价数次，目前挂牌价仅在270万元，可仍然无法成交。张龙表示，在2018年下半年，与之类似的房源成交价在260万元左右，因此该房源再降价10万元，或许就能出手。张龙坦言，老小区在二手房市场的竞争优势在不断被削弱，现在除了地段好、配套丰富以外，其余均无法与次新房匹敌。对于房东来说，想要成功出售，降价是目前唯一的出路。
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6月，也是杭州楼市“5·17”新政满月后的首月，可以明显看到新政效应在6月中旬便开始减弱。据钱江晚报美好人居研究院数据显示，6月杭州市区（不含临安）二手房共计成交6738套，最终未突破7000套。尽管该成交量也是近一年来的新高，不过相比此前破万的水平，仍然有不小的差距。
据一线经纪人反馈，新政后虽然二手房市场有所回暖，但情况并不乐观。透明售房网上显示，杭州市区二手房挂牌量已经超过18万套，在挂牌量大、成交量低的双重压力下，不少人对下半年的市场行情并不看好。
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注：一、以上数据来源于中指研究院，统计为2022年6月二手房成交均价, 5月二手房成交均价；表格中“-”代表2022年5月无签约价格或无涨跌情况；二、在不同成交时期，成交的物业类型（别墅、排屋、公寓等）、精装与否、户型大小、楼层与楼幢位置的不同会造成价格变动；三、有些房源为了减少税费，会稍微压低成交单价；而有些二手房为了增加银行贷款，也有可能稍微做高单价，具体房源信息建议去实地看看。
市场整体趋势仍在下行通道
热门次新房小区相对较稳定
从涨跌榜的数据来看，各个区降价的小区数量都要略多于涨价的小区，也就是整体来看，市场行情仍呈现下降的趋势。而在这样的市场环境下，即使是成交排名前几位的热门小区，价格也几乎没有增长，甚至部分房源也需要用降价来换取成交。
以6月成交第一的翡翠城来说，涨跌榜显示翡翠城6月签约均价为38610元/㎡，相比5月的38410元/㎡微涨了0.25%。翡翠城6月共计签约了36套，大部分成交房源集中在四期梧桐郡身上，因而价格也相对较高。
同样是余杭区成交热门的绿城桃源小镇，6月共计签约了27套，签约均价为32940元/㎡，相比5月的35520元/㎡下跌了7.26%。
6月成交前十的榜单里，主城区唯一上榜的仅有三墩的经适房景溪北苑。据悉，景溪北苑为“满2年不满5年”的次新房，因此在新政后，低总价加上税收的利好，使得景溪北苑6月成交了19套，再次重返成交热门榜单。不过从价格来看，景溪北苑6月签约均价为28410元/㎡，相比5月的27630元/㎡也仅有2.82%的微涨。
透明售房网显示，6月签约前三的商圈，分别为临平主城的257套，临平北的232套以及紫金港的203套。这三个商圈，也都是低总价刚需次新房源的聚集地，因此受到购房者的青睐。
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老小区情况不容乐观
学区房的“独立行情”不再
相比次新房较为稳定的行情，老小区的日子就相对惨淡。德佑文晖店店长黄建军表示，市中心的老小区在新政后更难卖了，房东主动降价3-5%，在谈判时还有10-15%的空间。由于成交量没有出现大幅增加，而次新房的利好吸引了大部分的购房者，使得老小区陷入无人问津的局面。一些急于出售的置换业主，只能降价以促成成交。
如市中心的艮山树园新村，6月签约均价36380元/㎡，比5月下降了9.55%。其他如三塘桃园、柳营花园等小区，降幅都在10%以上，部分甚至超过了20%。
据经纪人的说法，这些老小区成交量已经见底，大部分1个月也仅有个位数的成交。像翠苑、景芳等较为热门的老小区板块，成交量相较于去年上半年也已经减半。部分老小区的价格更是跌回了2017年。
此外，一直以来有着“独立行情”的学区房，在此轮下行行情里，也开始下跌。据学区房经纪人透露，大部分名校学区房相较于去年上半年已有20%的下降幅度。
从涨跌榜来看，西湖区的政苑小区，6月签约均价51350元/㎡，相较5月下跌了13.62%；求智巷小区6月签约均价为77310元/㎡，相较于5月下跌了9.13%。实际上，去年上半年时，签约单价甚至高达12万元。而如今，据经纪人的说法，即使是撇除做低部分，求智巷的签约单价也不过8万元。
学区房经纪人坦言，“双减后”学区房本身的光环就在不断减弱，加上市场行情下行，以及老小区客户的流失，使得学区房一再受挫。除了客户量少以外，如今想要成交，也需要房东不断降价。
